Comprar um imóvel ou terreno é, sem dúvida, um dos maiores sonhos de muitos brasileiros. Contudo, esse sonho pode se transformar em um verdadeiro pesadelo quando a compra é feita sem os cuidados necessários. A compra de imóvel ou terreno exige atenção redobrada, principalmente com relação à documentação, à regularização da área e à segurança jurídica do comprador.
Em Sorocaba (SP), por exemplo, mais de 50 bairros estão atualmente em situação irregular — o que pode colocar milhares de famílias em risco.
De acordo com o advogado Lucas Simon, especialista em Direito Imobiliário do escritório Helaehil e Nisizaki Advocacia, a situação é mais comum do que parece e afeta até bairros considerados “bem estruturados”.
Compra de imóvel ou terreno: onde mora o perigo?
Ao contrário do que muitos imaginam, imóveis ou terrenos irregulares não estão apenas em áreas afastadas ou em invasões. Na verdade, segundo Simon, há diversos bairros bem povoados e aparentemente normais que enfrentam esse problema, como é o caso do Parque São Bento, Vitória Régia, Vila Barão, Nova Sorocaba e outras regiões vizinhas.
Estima-se que essas áreas tenham densidade populacional elevada — chegando a ultrapassar 6.000 habitantes por km². Isso significa que, mesmo em bairros cheios de casas, comércio e movimentação, a documentação pode estar irregular.
Quais os riscos de comprar um imóvel irregular?
Adquirir um imóvel irregular pode gerar consequências sérias e duradouras. A ausência de matrícula no cartório, por exemplo, impede que o comprador comprove a posse legítima. Como resultado, ele não poderá financiar o imóvel, vendê-lo com segurança ou mesmo garantir herança aos seus filhos.
Além disso, terrenos irregulares podem estar:
- Em áreas de risco ambiental;
- Em locais sem infraestrutura adequada;
- Sem acesso a serviços públicos;
- Sujeitos à demolição ou ações judiciais.
Dessa forma, a falta de informação pode resultar em prejuízo financeiro, insegurança e perda total do imóvel.
Passo a passo para comprar com segurança
A fim de evitar problemas futuros, é essencial seguir alguns passos antes de assinar qualquer contrato. Confira abaixo o que deve ser feito:
1. Verifique a matrícula no cartório de registro de imóveis
O primeiro passo é consultar a matrícula do imóvel ou terreno diretamente no cartório de registro de imóveis. É por meio dela que se descobre quem é o verdadeiro dono, se o imóvel está livre de dívidas, hipotecas ou ações judiciais. Só com a matrícula é possível garantir que a negociação é legal e segura.
2. Consulte a Prefeitura
Com o número da matrícula em mãos, é preciso ir até a Prefeitura da cidade para verificar se o imóvel está em área regularizada. A consulta permite saber se há pendências urbanísticas, ambientais ou restrições no uso do solo.
3. Não se engane com contas de IPTU, água ou luz
Um dos maiores erros cometidos por compradores é achar que o imóvel está regular apenas por ter contas de luz, água ou IPTU. Segundo Simon, isso não significa regularidade fundiária. Essas cobranças podem existir mesmo em áreas irregulares, razão pela qual é imprescindível a verificação formal com os órgãos competentes.
4. Cuidado com ofertas baratas demais
“Precisamos sempre desconfiar de preços muito abaixo do valor de mercado”, afirma o advogado. Segundo ele, em muitos casos, a justificativa é uma promessa de “regularização futura” — algo que pode nunca acontecer. Por isso, exija sempre:
- Contrato de compra e venda registrado em cartório;
- Assinatura de um responsável legal;
- Acompanhamento de advogado especializado em Direito Imobiliário.
Já comprei um imóvel irregular. E agora?
Infelizmente, essa é uma realidade comum em todo o Brasil. Milhares de famílias vivem hoje em imóveis sem registro ou documentação completa, o que gera insegurança, dificuldades para obter crédito e até riscos de despejo.
Contudo, há uma alternativa legal: a Regularização Fundiária Urbana (REURB).
O que é REURB e como ela ajuda?
A REURB foi criada em 2017 por meio de uma Lei Federal, com o objetivo de facilitar a regularização de áreas urbanas ocupadas de maneira irregular. Em resumo, a lei permite que o processo de regularização seja feito de forma mais rápida, simples e acessível — tanto pelo poder público quanto pelos moradores.
Em Sorocaba, de 2021 a 2024, foram mais de 3.200 imóveis regularizados, segundo a Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária.
Como funciona o processo de regularização?
O processo da REURB exige um levantamento técnico detalhado da área, incluindo:
- Planta do imóvel ou terreno;
- Memorial descritivo;
- Situação dos ocupantes e da ocupação.
- Depois disso, é feito o enquadramento na modalidade correta:
- REURB-S (Interesse Social): voltada para famílias de baixa renda;
- REURB-E (Interesse Específico): destinada a outros casos que não se enquadram na primeira modalidade.
- Com a documentação em mãos, é feito o pedido formal à Prefeitura, que avalia questões urbanísticas, ambientais e jurídicas. Se tudo estiver de acordo, o imóvel é registrado no cartório com emissão de título individual para cada morador.
Quais os benefícios de ter um imóvel regularizado?
A regularização traz diversas vantagens:
- Segurança jurídica: o morador torna-se legalmente o proprietário;
- Acesso ao financiamento: é possível reformar ou vender com mais facilidade;
- Valorização do imóvel: áreas regularizadas atraem investimentos;
- Melhoria na infraestrutura do bairro;
- Acesso a serviços públicos essenciais.
Segundo Simon, “regularizar não é apenas garantir direitos, mas também promover dignidade, cidadania e desenvolvimento local”.
Conclusão: antes de comprar, investigue
É comum que o desejo de comprar o primeiro imóvel ou conquistar um terreno fale mais alto. Entretanto, a compra de imóvel ou terreno exige cuidados sérios para evitar problemas futuros. Com efeito, pesquisar, verificar e contratar ajuda profissional são passos que fazem toda a diferença.
A dica principal é: desconfie de facilidades e valores muito baixos. Verifique, pergunte, consulte especialistas. O barato pode sair muito caro. E se você já mora em um local irregular, saiba que a REURB é uma solução viável e pode ser o caminho para garantir tranquilidade e segurança para sua família.
